Lundi 23 septembre 2019

Démembrement temporaire : comment créer du patrimoine sans créer de fiscalité personnelle supplémentaire ?

Photographie d'une maison miniature et d'un trousseau de clé

Le démembrement temporaire de parts de SCI offre à un dirigeant d’entreprise la possibilité de sécuriser son implantation foncière sans nuire à la capacité d’investissement de sa société. C’est aussi l’occasion de réaliser une opération financière intéressante.

 

Le mode de détention des locaux affectés à l’activité professionnelle est une problématique importante du chef d’entreprise. Pour y faire face, le dirigeant envisage souvent d’acquérir à titre personnel les locaux de son entreprise.

Mais avant de mener à bien ce type de projet, il faut nécessairement prendre en compte les enjeux d’une telle opération, et notamment ses implications fiscales.

Claude Pichard, dirigeant fondateur du cabinet CP Expertise et membre du réseau JPA France, vous explique pourquoi il est très intéressant de procéder au démembrement temporaire de parts d’une SCI pour un dirigeant de PME.

 

Qu’est-ce que le démembrement temporaire ?

Le principe du démembrement est le fait de séparer les éléments constitutifs de la propriété d’un bien. Dans le droit de propriété il y a trois composants l’Usus (le droit d’utilisation du bien), le Fructus (le droit d’en tirer profit) et l’Abusus (le droit de vendre ou de détruire).

Le démembrement temporaire peut se faire dans de nombreux domaines, mais celui qui est le plus pratiqué est celui de l’immobilier, surtout pour les PME.

 

Utiliser le démembrement temporaire pour acquérir l’immobilier de l’entreprise

En pratique, le dirigeant d’entreprise doit d’abord monter une SCI, qui emprunte le montant nécessaire pour acheter le bien immobilier. Puis la SCI accorde un bail commercial ou professionnel à la société d’exploitation pour une période classique. La société d’exploitation va alors payer chaque mois un loyer à la SCI.

Une fois le bien acheté et le bail signé, les associés de la SCI vendent à la société d’exploitation l’usufruit temporaire de leurs parts, pour une période limitée, jusqu’à 30 ans maximum. Pendant cette période, la société d’exploitation paye son loyer à la SCI, la SCI dégage son résultat qui est réparti entre les associés. La règle juridique et fiscale veut que ce soit l’usufruitier qui, en principe, encaisse le résultat courant et supporte la fiscalité sur ce résultat, libérant ainsi le nu-propriétaire (personne physique) de la charge de l’impôt.

À la fin de l’usufruit temporaire, ce dernier rejoint la nue-propriété :  le dirigeant se retrouve alors pleinement propriétaire de son bien et dispose de son revenu.

 

L’intérêt du démembrement temporaire pour acquérir l’immobilier de l’entreprise

Pour Claude Pichard,

"Un dirigeant d’entreprise a très souvent recours à une SCI pour acheter les locaux d’exploitation de son entreprise. Il cherche ainsi légitimement à maîtriser ses locaux d’exploitation, mais aussi à se constituer du patrimoine personnel, pour sa retraite par exemple, sans pour autant augmenter sa fiscalité personnelle."

 

Or, il existe deux possibilités de régimes fiscaux lorsqu’on opte pour une SCI : le régime des revenus fonciers ou bien le régime de l’impôt sur les sociétés, qui présentent chacun des avantages et des inconvénients selon Claude Pichard :

« Le problème en choisissant le régime des revenus fonciers, c’est que l’achat immobilier est souvent financé par un emprunt conséquent. Or le remboursement du capital de l’emprunt n’est pas déductible fiscalement. Ainsi la quasi-totalité des revenus de la SCI est absorbée par le remboursement de l’emprunt, tandis que le bénéfice de la SCI, souvent important, est lui imposé directement dans les revenus personnels du dirigeant au prorata des parts détenues générant une fiscalité souvent conséquente sans disponibilités monétaires supplémentaires ».

Par contre, ajoute Claude Pichard « l’avantage de ce régime c’est de bénéficier d’abattements sur la plus-value au moment de la revente, qui peuvent même conduire à une exonération totale de la plus-value ».

Pour le régime de l’impôt sur les sociétés, « vous avez comme avantage qu’il n’y a pas d’incidence sur votre revenu personnel, en l’absence de distribution. Mais le jour où vous vendez il y a une ponction fiscale très forte car la plus-value est taxée selon le régime des plus-values professionnelles ».

 

C’est pourquoi, pour Claude Pichard,

"Le démembrement temporaire des parts de la SCI au profit de la société d’exploitation permet d’envisager le meilleur des deux systèmes."

 

L’importance des conseils et du savoir-faire de votre expert-comptable

Historiquement, les pratiques du démembrement voulaient qu’on démembre le bien immobilier. Mais depuis quelques années, il y a eu un durcissement sur l’imposition des démembrements d’immeubles.

« Le démembrement d’un bien immobilier étant devenu moins intéressant, on est donc venu à démembrer les parts de la SCI. Ce qui est nettement plus complexe à réaliser car il faut déterminer dans ce cas la valeur des parts de la SCI et ventiler cette valeur entre la nue-propriété et l’usufruit. Cela nécessite une grande maîtrise aussi bien économique que fiscale et juridique pour aboutir à une opération inattaquable et profitable à tous ».

« Mais il faut faire très attention afin de ne pas risquer l’abus de droit » prévient Claude Pichard, « car l’objectif principal doit prendre en compte l’intérêt de la société d’exploitation. C’est pourquoi il est très important d’être accompagné par un expert-comptable qui maîtrise les subtilités des process économiques, juridiques et fiscaux. Certaines opérations de ce type demandent des argumentations fortes ».

L’autre grande difficulté de ce type de montage c’est qu’il suscite plus de méfiance chez les financeurs. En effet précise Claude Pichard, « s’ils sont très intéressants pour les associés comme pour la société d’exploitation, ils affaiblissent fortement la garantie du banquier ».

Pour faire face à cette difficulté, Claude Pichard conseille au chef d’entreprise de miser sur un apport minimum ou une caution qui peut rassurer le financeur.

 

Propos recueillis auprès de Claude Pichard, dirigeant fondateur du cabinet CP Expertises et membre du réseau JPA France.

 

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